ערבים זה לזה:
מתי מצרפים למשכנתא ערבים?

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, אך את ההחלטה אם לאשר לכם משכנתא, ובאילו תנאים, הבנק מקבל, בין היתר, בהסתמך על הנתונים הפיננסיים הנוכחיים שלכם. כשהנתונים הקיימים לא מספקים, ייתכן שתתבקשו לצרף למשכנתא ערבים.

מהכנסה פנויה להחזר חודשי

זוג צעיר בתחילת דרכו המקצועית מבקש לרכוש דירה ב-1.2 מיליון ₪. היא תקציבאית במשרד פרסום והוא מתמחה במשרד עורכי דין. בעת הגשת הבקשה למשכנתא הם מרוויחים ביחד 15 אלף ₪ ברוטו לחודש, כשהנטו המשותף מסתכם ב-12 אלף ₪. לבני הזוג אין כל רכוש משמעותי, אך הצליחו לגייס  מהמשפחה הון עצמי המסתכם בכ-25% מערך הדירה. כדי שיוכלו לרכוש את הדירה הם זקוקים למשכנתא בשיעור של 75% מערך הנכס - כ-900 אלף ₪.

כשיבואו אל יועץ המשכנתאות בבנק, יתבקשו בני הזוג לפרט את ההוצאות הקבועות שיש להם כדי שיוכל לאמוד את גובה ההכנסה הפנויה של הלווים. הוצאות קבועות כוללות הלוואות קיימות וכל הוצאה שיורדת מהחשבון באופן קבוע במשך תקופה של מעל 18 חודשים. לפי גובה ההכנסה הפנויה יוכל היועץ להעריך את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא שבתשלומו הלווים יוכלו לעמוד, ומכאן לגזור את תנאיה.

הבנקים, לרוב, לא יציעו משכנתא שההחזר החודשי שלה גבוה משליש מסך ההכנסה הפנויה.

אם נחזור לזוג שבדוגמה, נניח שאם מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית נטו שלהם את ההוצאות הקבועות, עומדת ההכנסה הפנויה שלהם על כ- 9,000 ₪. כך, הבנקים, ככל הנראה, יאשרו להם משכנתא עם החזר חודשי של עד 3,000 ₪ בלבד.

האם יוכלו לקבל את סכום המשכנתא שהם צריכים?

אפשר לקבל הערכה באמצעות מחשבון משכנתא. מזינים את סכום המשכנתא שהזוג מבקש, 900 אלף ₪, פורסים את המשכנתא על פני התקופה המירבית של 30 שנה, ורואים שבשיעורי הריבית הנהוגים בשוק, הנעים סביב 5%-4%, הם, ככל הנראה, לא יוכלו לקבל את סכום המשכנתא שהם מבקשים.

מה זה "ערבים"?

ערֶבים, מלשון ערבות, הם אנשים שמתחייבים לשאת בהחזר ההלוואה במקרה, שמכל סיבה שהיא, לוקחי המשכנתא לא יעמדו בהחזרים.

בהתאם לתנאי הרגולציה, ניתן להכיר בהכנסתו של ערב אם הוא בעל קרבה מדרגה ראשונה ללווים. כלומר, מישהו שתהיה לו מחויבות להחזיר את המשכנתא במקום הלווים אם חלילה ייקלעו לצרה. באופן טבעי, לקרובים מדרגה ראשונה (הורים, אחים או ילדים) יש מחויבות טבעית לסייע ללוקחי המשכנתא.

איך מחושב יחס ההחזר על הכנסתו הפנויה של הערב?

הורי בת הזוג מסכימים להצטרף כערבים למשכנתא של ביתם. שניהם שכירים, אביה עובד בחברה ממשלתית גדולה ואימה מנהלת מחלקה בחברת תרופות. מתלושי השכר ותדפיס החשבון שהציגו בפני יועץ המשכנתא עולה, שלאחר ניכוי ההוצאות וההתחייבויות הקבועות שלהם, הכנסתם הפנויה המשותפת עומדת על 12,000 ₪.

במסגרת חישוב יחס ההחזר בהלוואה, בעוד שהכנסתם הפנויה של לוקחי המשכנתא מחושבת במלואה, כשמדובר בערב הרגולציה מאפשרת לבנק להסתמך רק על מחצית מהכנסתו הפנויה.

כך, אם הכנסתם הפנויה של ההורים עומדת על 12,000 ₪, לצורך המשכנתא של ביתם היא נחשבת בגובה 6,000 ₪. היינו, לאחר שההורים יאושרו כערבים למשכנתא של הזוג הצעיר, יחושבו תנאי המשכנתא של הזוג בהתאם להכנסה פנויה של 15,000 ₪, מה שיאפשר להם לקבל משכנתא עם החזר שיכול להגיע עד כ-5,000 ₪ לחודש.

כמה דברים שערב כאמור צריך לדעת:

• כל ערב חייב לשלם לפחות 20% מההחזר החודשי. בדוגמה, מאחר וצורפו שני ההורים כערבים, הם יצטרכו לשלם לפחות 40% מההחזר.
• גם אם הערב משתתף בתשלום המשכנתא בחלק יחסי, במקרה שלוקחי המשכנתא לא יעמדו בהחזרים הוא יהיה אחראי למלוא יתרת החוב.
• אם במהלך תקופת המשכנתא ירצה הערב לקחת משכנתא עבור עצמו, הסכום הקבוע שהוא משלם עבור המשכנתא בה הוא ערב ירד בעת חישוב ההכנסה הפנויה שלו.
• תשלום של 20% או יותר מההחזר החודשי מטעם הערב לא מקנה לו זכות כלשהי בנכס או בהלוואה, למעט זכויות על פי חוק.

ערבים - מוצא אחרון

הערבות נוצרה כדי למנוע מצב שהבנקים יחששו להעניק משכנתאות, למשל, לזוגות צעירים, אך אין ספק שהיא עלולה להעמיד את הערבים במצב בעייתי. החוק בישראל מכיר בכך, ומעניק לערבים שורה של הגנות שהופכות אותם, בנסיבות מסוימות, ל"מוצא האחרון" בגביית החוב.

על כן, לרוב, הבנק יפנה לערבים בדרישה לתשלום ההלוואה רק לאחר שמוצו הליכי הגבייה מול לוקחי המשכנתא, רק אם נותרה יתרת חוב לאחר שהנכס נמכר, וכן במקרים של חדלות פירעון (פשיטת רגל) של הלווים. כל המידע ושכבות ההגנה הניתנות לערבים מפורטים בחוק הערבות, התשכ"ז – 1967.

הבהרות משפטיות

• אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
• המידע האמור הינו מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ אישי ופרטני.
• המידע האמור עשוי להשתנות בהתאם לשינויים ברגולציה ובמדיניות הבנק.
• חלק מהקישורים בעמוד מובילים לאתרים חיצוניים שאינם באחריות הבנק.